施永清近日指出今時今日香港，投資商鋪已不是一個好選擇，時代巨輪已經淘汰了此類資產過往的優點，這是實言。
有次經過廣東道，蘋果專門店那邊，已愈來愈多藥房，十年前這條名店街，怎會容得下這檔次的店子，至少該是金鋪吧！現在，一條馬路之隔，檔次愈來愈壁疊分明。我相信，再過一年，淘多多級數的店子也會湧現，與對面的名店相映成趣。
真的，科技的急劇進步，正在翻天覆地改變世界的經濟格局與營商模式，結果呢？大城市的商鋪愈來愈不值錢，這已不是香港的獨有現象，只是較鮮明而已。
以前，你擁有香港一個商鋪，你會發達！現在，你還不甩掉，要你倒嘔身家囉！你看波叔的後人瘋狂賤賣商鋪就知，加埋湯文亮近月不斷走貨，你就強烈意識到，商鋪已出現嚴重「過剩」現象。
你試下開個鋪買中等或中價產品，你一定無生意，因為你計埋鋪租成本開既價，相比同樣產品在網上訂購，就算加埋運費，你既賣價仲貴好多，邊個會買！結果喺街度，你見到既生意就系計埋運費會妹仔大個主人婆的下價品。我相信，當下日本城面對的挑戰不少，因為近一年相近的店子開得著實太多！
近日京東殺進香港，HKTV mall 的王維基叫嚷著京東App 有抄襲之嫌，這反映了甚麼？說明王維基的網購生意已感到威脅；另一方面，英國的Deliveroo 亦要敗走。在香港，連網上經營也出現生死淘汰戰，就別說線下的商鋪，早已獨憔悴，永不返身！
現在做實體生意，就只得服務性行業可行，但這類生意亦不必在街鋪，大把商業單位可揀，而且有些服務，像我老本行補習，有很多亦搬上線上了，家中也可做了！而睇症，亦都見有上線的趨勢。
遲些，線上的「人」亦可被人工智能所取替（不會太久，我同意Bill Gates所說，十年內實現），人的商業價值都要跌，何況死物商鋪！
香港的商鋪價值，我估計要由高位跌八至九成，且難以返身。我系投資者，即使能在短期忍受資產減值，也寧買住宅樓啦！
